Un settore in evoluzione

La Svit Ticino, l’associazione dei fiduciari immobiliari che fa capo all’omonima associazione svizzera, ha aperto a Chiasso una sede stabile, a dimostrazione della sua grande crescita e dell’importanza dei progetti in campo formativo e informativo.

La Svit Ticino è un’associazione di professionisti fiduciari immobiliari e raggruppa attualmente un centinaio di soci. In Svizzera esistono una decina di queste associazioni regionali che fanno capo a quella nazionale, che ha una funzione di coordinamento e segretariato centrale. 

Come spiega Alberto Montorfani, presidente della Svit Ticino, «quella ticinese, come le altre Svit regionali, gode di una grande autonomia: per esempio decidiamo la destinazione del nostro budget, in cui conflusicono le tasse sociali, e questo ci permette di offrire dei servizi mirati e di concentrarci nelle iniziative e nei settori in cui desideriamo essere presenti». 

Per diventare membri della Svit Ticino è necessario possedere l’autorizzazione cantonale all’esercizio di fiduciario immobiliare. Su duecento fiduciari che possiedono l’autorizzazione, l’associazione ne raggruppa cento, una quota molto significativa trattandosi di una associazione alla quale non è obbligatorio aderire e il numero è in costante e regolare aumento. La tassa annuale è di circa mille franchi, riscossi direttamente da Svit Ticino, e utilizzati per finanziare i  servizi offerti, dalla formazione alla comunicazione. 

I servizi dell’associazione.La scelta di aprire una sede a Chiasso è stata dettata da più ragioni:  il continuo aumento dei soci, la necessità di essere presenti in modo riconoscibile sul territorio e la presenza di una figura, Laura Panzeri, segretaria dell’Associazione, che coordina i vari servizi, la comunicazione e i progetti. «Finora non vi era la necessità di una sede propria: ci si incontrava quando se ne sentiva il bisogno», chiarisce Montorfani, «inoltre Svit Ticino, non offre servizi propri, ossia non fa perizie, amministrazione di stabili o compravendite». 

Svit Ticino offre ai suoi membri tutti i servizi informativi e formativi dell’omonima associazione nazionale. Tra gli strumenti messi a disposizione vi sono Immobilia, il mensile della Svit Svizzera, il sito internet, la newsletter, altre pubblicazioni e iniziative di formazione. «Trasferiamo ai nostri soci quanto viene fatto dalla Svit Svizzera e aggiungiamo servizi offerti direttamente da noi. Non abbiamo una pubblicazione nostra anche perché, a partire dal mese scorso, abbiamo ottenuto uno spazio in italiano in Immobilia; il sito internet viene invece gestito direttamente da noi e offriamo alcune proposte formative», elenca il presidente di Svit Ticino. 

Alcune attività informative su temi puntuali, secondo le necessità dei membri e dell’associazione, sono svolte in collaborazione con centri di formazione, soprattutto con il Centro Studi Bancari di Vezia. 

Una formazione sempre più ampia. Per dare continuità alla formazione di tutte le categorie di fiduciari la Ftaf Federazione Ticinese dell’Associazione di Fiduciari, la quale rappresenta e difende gli interessi di tutte le associazioni cantonali di tutti i fiduciari, e il Centro Studi Bancari hanno creato l’Istituto per la Formazione delle Professioni Fiduciarie, che ha sede anch’esso a Villa Negroni e organizza regolarmente corsi post formazione destinati all’aggiornamento e al completamento dei professionisti che operano già nel settore.

La scelta del Centro Studi Bancari è dettata da più motivi: «Si trova in una posizione comoda da raggiungere e offre tutte le strutture necessarie per lo svolgimento dei seminari; inoltre, esso permette di rendere ancora più completa la formazione degli immobiliaristi, inserendo l’aspetto finanziario e degli investimenti immobiliari indiretti (fondi immobiliari o società anonime quotate) che stanno diventando sempre più importanti. Abbiamo dunque trovato persone e programmi che completano bene le nostre esigenze formative», sottolinea Montorfani.

La formazione è proposta su più livelli, dai corsi per ottenere l’attestato di gestore immobiliare (gestito in collaborazione con la Sic, la Società degli impiegati di commercio di Bellinzona) ai corsi di post formazione, per migliorare la qualità dei servizi offerti dai fiduciari dell’ambito immobiliare. «Noi offriamo già da anni il corso che permette di ottenere l’attestato federale di gestore immobiliare», spiega il presidente di Svit Ticino, «che ora si divide in quattro indirizzi, ossia, oltre a quello di gestore, il mediatore (intermediario e venditore), il perito (valutatore di immobili) e il promotore immobiliare. Oltre all’attestato è possibile ottenere, sempre a livello federale, il diploma di fiduciario immobiliare». Il titolo di studio federale di fiduciario immobiliare non deve però essere confuso, per quanto riguarda il Ticino, con l’autorizzazione cantonale ad esercitare la professione di fiduciario, poiché per questo basta avere il livello di attestato federale, ossia il primo livello, oltre a due anni d’esercizio della professione. L’obiettivo ora è permettere il raggiungimento del diploma federale in Ticino, poiché finora era necessario recarsi a Zurigo per i corsi. «Anche per questo i fiduciari del nostro cantone che hanno ottenuto il diploma federale sono solo una decina», commenta Montorfani, che spera di poter iniziare nel 2012 un corso di diploma federale in Ticino. Si tratta di un obiettivo ambizioso ma al quale il presidente e i membri tengono in modo particolare; tuttora, dopo un primo sondaggio, gli interessati a intraprendere la strada del diploma sarebbero già una ventina, il minimo per  assicurare la formazione. Oltre all’attestato federale di gestore immobiliare Svit offre anche la possibilità di ottenere quello di mediatore immobiliare; il livello di perito è garantito invece dalla Supsi, che però, al momento, non prevede l’attestato, ma entrambi gli enti stanno lavorando in questa direzione.

Grandi progetti nella comunicazione.Altri progetti, sempre coordinati dalla segretaria di Svit Ticino, Laura Panzeri, toccano l’ambito della comunicazione. Qui la collaborazione con Banca Stato si è rivelata preziosa: «Abbiamo trovato in Banca Stato un interesse a sostenere la Svit come associazione proprio nell’ambito della comunicazione, per cui la banca cantonale è diventata, e lo sarà per i prossimi tre anni, il nostro partner. Questo ci aiuta a garantire la cura del sito, a permettere una maggiore presenza della lingua italiana anche negli organi centrali di informazione di Svit, a produrre la newsletter e a promuovere, ad esempio, l’incontro annuale, presso il Centro Studi Bancari, avvenuto per la prima volta in marzo di quest’anno, che ha lo scopo di fare una sintesi dell’anno immobiliare trascorso», chiarisce Montorfani, che aggiunge: «vorremmo ripetere nei prossimi anni questo evento per rimarcare la nostra presenza offrendo agli operatori del settore, ma non solo, un punto di confronto e di giudizio sull’andamento immobiliare e sulla piazza economica».

Misure contro la speculazione.La regolamentazione della compravendita di immobili e la riscossione di bolli e tasse statali è decisa a livello cantonale ed è quindi una materia alla quale Svit guarda con particolare attenzione: in Ticino esiste la Tui, ossia la tassa sugli utili immobiliari, che tassa, con aliquote che vanno da un minimo del 2 a un massimo del 32%, la differenza tra il prezzo di acquisto, al quale sono aggiunti gli investimenti effettuati sull’immobile, e quello di vendita. Questa tassa colpisce la speculazione, perché penalizza un utile troppo alto, ossia un immobile venduto a prezzi eccessivi, e un immobile venduto in tempi brevi. Secondo il presidente Montorfani, «la speculazione in Ticino e più in generale in Svizzera, è ormai frenata da tanti elementi. Non tutti i cantoni la prevengono allo stesso modo, ma il concetto è che una operazione immobiliare può nascondere una certa quota di speculazione e, dunque, il fisco si preoccupa di tassarla». 

Secondo Montorfani anche la Lafe, la legge che impedisce agli stranieri di investire direttamente in immobili abitativi, «protegge in qualche misura il settore da un certo tipo di speculazione che abbiamo visto in altri mercati internazionali, come ad esempio in Inghilterra e negli Stati Uniti».

Le provvigioni degli intermediari, che in alcuni paesi come Francia e Germania sono fissate dallo Stato, in Svizzera sono libere, in quanto la Commissione della concorrenza evita le concertazioni sui prezzi e la nascita di cartelli. Secondo l’opinione di Alberto Montorfani, «prima anche Svit Ticino aveva un listino dei servizi e delle tariffe, che ora non può più essere applicato. Vige una maggiore libertà nello stabilire le tariffe, anche se ci sono dei parametri che alla lunga si stabiliscono come parametri di mercato. Una conseguenza della maggiore libertà potrebbe essere il fatto che la tariffa più bassa spesso è connessa con un servizio inferiore. Da qualche parte qualcuno ci perde, e se a perderci è il consumatore finale, questo danneggia il mercato. Ecco perché non è tanto importante che venga garantita una tariffa, ma quanto piuttosto la professionalità, la formazione e la qualità dei servizi. Alla lunga invece le tariffe “discount” costituiscono un brutto segnale, perché significa che non c’è più la consapevolezza che un servizio di qualità ha anche un costo» afferma Montorfani.

La reciprocità con l’Italia.Un tema di attualità è la reciprocità con l’Italia, in applicazione degli accordi bilaterali: «Nel nostro campo la reciprocità non sarebbe possibile perché non è pensabile nemmeno che un fiduciario ticinese svolga la sua professione in un altro cantone, in quanto il lavoro non verrebbe svolto con la stessa professionalità, visto che l’immobiliare è un servizio tipicamente legato al territorio. Perciò chi viene da fuori a investire in Ticino avrà sempre bisogno di appoggiarsi ad un esperto locale o di utilizzare i servizi prodotti in Ticino, e chi investe all’estero, anche se lo fa tramite un fiduciario ticinese, avrà comunque sempre bisogno dell’appoggio di un fiduciario o di un consulente sul posto. Il mercato immobiliare non è così astratto come lo è il mercato finanziario da poter permettere a un ticinese di investire in tutto il mondo!» spiega Alberto Montorfani. 

Il professionista straniero può esercitare in Ticino, sempre seguendo le leggi cantonali, ossia se è in possesso di un titolo equivalente all’attestato di gestore immobiliare e se ha maturato l’esperienza necessaria. «Tuttavia», Il puntualizza il presidente di Svit Ticino, «siccome è una particolarità ticinese quella di avere una legge sui fiduciari, spesso chi viene dall’estero o da fuori cantone, queste cose non le sa. Dunque, credo che il problema non sia tanto quello di una concorrenza ragionevole del mercato, come in tutte le professioni, ma quello di garantire la professionalità della piazza economica ticinese. Purtroppo in questo caso i bilaterali non ci aiutano, perché danno l’errata impressione agli operatori stranieri che il Ticino - essendo parte della Svizzera, che non ha lo stesso tipo di leggi - permetta senza altre regole di agire in Ticino. Per cui ci troviamo ad avere dei concorrenti che purtroppo non rispettano o non garantiscono il livello qualitativo, che invece la legge vuole preservare. Inoltre, per un ticinese non è possibile operare nella vicina penisola, poiché se c’è in Italia un’economia regolamentata in modo indecifrabile è proprio quella immobiliare. O si opera con l’appoggio chiaro di qualcuno sul posto, e in tal caso il consulente ticinese è semplicemente un intermediario, oppure è meglio lasciar perdere. Purtroppo non vale il contrario per gli operatori che vengono da fuori, perché da noi le condizioni sono sempre molto chiare».

Il rischio bolla. Per quanto riguarda invece la questione, tanto attuale, della bolla immobiliare, secondo Alberto Montorfani la situazione generale svizzera è stabile, salvo alcune zone chiaramente surriscaldate: «Il territorio edificabile in Ticino è da un certo punto di vista ormai saturo. 

Le zone edificabili si densificano sempre di più e poiché il territorio per definizione è limitato, se non aumentano gli indici di edificabilità, non possiamo che espanderci in orizzontale, ciò che comporta una perdita di territorio. In alcune zone densamente edificate in Ticino assistiamo a una distruzione di valore del territorio o del paesaggio, o perlomeno a una messa in discussione forte del ruolo che il paesaggio e il territorio possono avere come valore aggiunto rispetto all’investimento immobiliare», spiega Alberto Montorfani,  che suggerisce: «è necessario operare delle scelte coraggiose e limitare questa densificazione mantenendo così questo valore aggiunto, che poi - sì - dovrà essere pagato da qualcuno, ma la domanda in Ticino è tcosì forte che non ci saranno problemi su questo fronte».

Per quanto concerne invece il controllo della Finma sulle attività finanziarie, secondo Alberto Montorfani «è tale che è poco probabile che delle banche continuino a dare crediti senza verificare che il loro rapporto di solvibilità sia sempre garantito. Potrebbe capitare una bolla immobiliare se l’economia crolla, ma allora non è una questione finanziaria, è una questione di economia reale, cioè se i 100mila immigrati che giungono in Svizzera ogni anno a un certo punto non dovessero più avere lavoro, allora sarebbe grave, perché l’immobiliare è comunque sempre un’economia di servizio. L’immobiliare è sempre un settore che va bene quando l’economia va bene, anche se spesso si pensa il contrario».

Domanda forte grazie al reddito.A favorire la domanda, oltre all’immigrazione, un fattore analizzato molto bene dallo studio sull’immobiliare della Wüest und Partner, vi è il reddito; il presidente di Svit Ticino afferma che «il livello di reddito è importante, perché permette alle famiglie di comprare casa invece di rimanere in affitto. Cominciamo a constatare che negli stabili di reddito in affitto ci sono degli sfitti che si fa fatica a coprire. Probabilmente il grosso spostamento di inquilini verso la proprietà ha lasciato dei vuoti negli stabili abitativi a pigione, che non sono più così facilmente riempiti da nuovi inquilini. Quest’anno, per la prima volta, stiamo constatando che un certo segmento di appartamenti sfitti, non particolarmente ben piazzati e non particolarmente qualitativi, cominciano a soffrire nella rilocazione. Questo per noi è un segnale che c’è qualche cosa da fare o a cui stare attenti. Potrebbe essere il segnale che si è costruito troppo in proprietà e che adesso questo cambio potrebbe creare qualche problema. Potrebbe anche essere il segnale che certi stabili hanno ormai concluso il loro ciclo di vita e bisogna decidere cosa farne. Questo avviene soprattutto nel Mendrisiotto, che comincia forse a manifestare qualche preoccupazione. Questo discorso vale unicamente per la locazione, poiché nella vendita di problemi ancora non se ne vedono».

Michelle Cappelletti