13.11.2010
in
Ticino Management
Il lago visto dal lusso
Sempre più ambiti, gli appartamenti di alta gamma ‘vista lago’ sono i principi del mercato immobiliare.
Lemano, Zurigo, Zugo, Verbano e Ceresio si mostrano altamente competitivi per qualità costruttiva, clima e prezzo.
Gli indici dei numerosi monitor del mercato immobiliare svizzero sono concordi almeno su un dato: le abitazioni unifamiliari e gli appartamenti di lusso sono sempre molto ricercati. Anzi, sono il segmento che meglio di ogni altro intreccia domanda e offerta, crescendo percentualmente di più rispetto ad altre porzioni di mercato.
Se poi ci si avventura nell’analisi di singoli comparti territoriali, la categoria delle case di lusso mostra sorprendenti risultati.
Il centro studi Iazi-Cifi di Zurigo, tra i più accreditati in Svizzera, presenta un’analisi comparata del livello dei prezzi degli appartamenti di proprietà nel ramo di lusso situati sui laghi Lemano, Zurigo, Zugo, Verbano e Ceresio.
Il raffronto prende in esame appartamenti in proprietà di 180 metri quadrati di alto ‘standing’ costruttivo, architettonico ed ambientale. Sono quegli ‘oggetti’ che Iazi-Cifi censisce di “lusso” secondo una precisa definizione, come spiega Alessandro Volonté, assistente per la Svizzera italiana dell’istituto: «Un oggetto, per essere definito di lusso, deve presentare molteplici caratteristiche tipiche degli standard di lusso. Vengono considerati come fattori determinanti: piscina (coperta oppure no), sauna, campo da tennis, architettura di pregio, arredamento di qualità elevata (cucina, sicurezza) e rifiniture pregiate, spazi con dimensione superiore alla norma e numero elevato di locali abitabili, particella di superficie superiore alla norma con sistemazione esterna particolare, incluse le autorimesse, ascensore in case unifamiliari o in edifici di due piani in proprietà per piani».
È inoltre importante far notare che il concetto di “lusso” risulta essere molto relativo e interpretabile in diversi modi: ad esempio, un immobile di 3 milioni di franchi viene generalmente considerato di lusso a livello elvetico, ma può succedere che in alcune località, a causa del loro contesto immobiliare, non rientri nella categoria di lusso (ad esempio St. Moritz). La valutazione di “lusso”, quindi, è sì soggettiva, ma fino ad un certo punto: appartamenti vista lago a Lugano od Ascona, conformati alle caratteristiche sopra citate, siano essi nuovi o datati, sono indubitabilmente lussuosi.
Da qui, un confronto tra i prezzi, che risulta particolarmente interessante per la forza competitiva delle località più considerate sui laghi ticinesi.
Per circa 180 metri quadrati vista lago si spendono 24.339 a Cologny e 22.714 franchi a Anières (Lemano); 23.212 a Zollikon e 21.356 franchi a Kusnacht (Zurigo); 16.301 a Zug e 15.918 franchi a Oberwil (Zug); 14.307 ad Ascona (Verbano) e 14.726 franchi a Castagnola (Lugano).
Un’ulteriore estensione della ricerca colloca Bissone (Lugano) con 13.347 franchi, e Lugano Città con 10.183 franchi, al vertice della competitività per questo tipo di appartamento.
È evidente come i laghi ticinesi risultino quelli dove gli appartamenti hanno i prezzi più favorevoli e interessanti. A parità di condizioni abitative, insomma, scendere a sud del San Gottardo per investire in appartamenti di lusso conviene.
I prezzi al metro quadrato si avvicinano solamente per alcune località: Bissone, per esempio, si colloca più o meno allo stesso livello di prezzo di Walchwil (Zugo) con 13.347 franchi contro 13.633. Unterageri (Zugo), Ascona e Lugano-Castagnola oscillano tra i 14.372 della prima e i 14.726 dell’ultima, con la località verbanese a metà strada: 14.307 franchi.
«È interessante osservare come il 10% delle transazioni più care sia sorprendentemente in crescita da tutto il decennio», precisa Volontè, «mentre i valori di mediana e il 10% delle transazioni meno care si siano mantenuti perlopiù costanti nel corso del medesimo lasso di tempo. Questo fenomeno è attribuibile innanzitutto al fatto che i compratori oggigiorno preferiscono approfondire la loro ricerca di un immobile e non prendere decisioni affrettate riguardo al suo acquisto».
Meglio la proprietà per piani
L’evoluzione dei prezzi nel corso degli ultimi dieci anni degli appartamenti, secondo un’altra analisi, mostra come la “proprietà per piani” di alta gamma incrementi costantemente il suo valore. A crescere sono proprio gli ‘oggetti’ più cari rispetto al valore medio degli appartamenti, che si situa in Svizzera intorno ai 585.000 franchi; i più costosi nell’anno duemila quotavano circa 760.000 franchi, nel 2010 hanno oltrepassato 1 milione e 250 mila franchi.
Un fenomeno ancor più accentuato se si prendono in considerazione le case unifamiliari, dove la media svizzera è attualmente di 775.000 franchi che diventano 1 milione e 760 mila per gli immobili di maggiore prestigio con un incremento decisamente superiore a quello delle abitazioni di minor valore. In base ai dati dell’Ufficio cantonale di statistica, il 2009 è stato, per il Ticino, un anno record da un punto di vista edìle, registrando una cifra d’affari complessiva di 2,9 miliardi di franchi (+10,3% rispetto all’anno precedente). È così ampiamente spiegabile l’interesse dimostrato dalle società immobiliari nell’impegnarsi in Ticino nella vendita di immobili di alta gamma. Operazioni ad alto valore aggiunto sono state già effettuate - si pensi alla ristrutturazione a fini privati condominiali degli alberghi sul lungolago di Locarno - o sono in progetto: come il complesso Archidiluce, che sorgerà a ridosso di Villa Favorita. Appartamenti di lusso, la cui superficie interna varia da 360 a 670 metri quadrati!
Il mercato ticinese delle abitazioni di lusso, inoltre, si propone in una fase abbastanza felice del settore edilizio e immobiliare. Al primo giugno 2010 le abitazioni vuote in Ticino erano infatti 1458, contro le 1585 del giugno 2009. Di queste, come rileva l’Ufficio federale di statistica, 1285 sono da affittare, con un calo del 9%, e 173 (-2%) da vendere. Il tasso di alloggi vuoti, già inferiore alla media nazionale, è così ulteriormente sceso (dallo 0,79% allo 0,72%). Stessa tendenza si registra nel Canton Grigioni: da 1.205 a 1.189 abitazioni in cifre assolute, dallo 0,85 allo 0,83% in percentuale.
Nel resto della Svizzera, invece, il numero di alloggi disponibili è leggermente aumentato. Al primo giugno 2010 in Svizzera erano vuote 28.950 abitazioni destinate alla locazione. Di conseguenza, il numero di abitazioni vuote destinate alla locazione è aumentato di 2600 unità (+10%) rispetto all’anno precedente. D’altro canto, il numero delle abitazioni inoccupate destinate alla vendita è diminuito leggermente. Il giorno di riferimento sono state registrate 7.770 abitazioni vuote destinate alla vendita, ovvero l’8 per cento (-650 unità) in meno rispetto ad un anno prima.
Basti dire che il 2009 ha visto passare di mano immobili per un valore di 3 miliardi e 615 milioni di franchi. Più del 2008 (3 miliardi e 600 milioni di franchi).
Il 2010 si presenta bene: il primo trimestre segnala un segno più; meno bene il secondo trimestre, dove soprattutto in giugno le transazioni hanno sensibilmente rallentato rispetto allo stesso mese dell’anno precedente (-26%).
A livello svizzero, il settore delle costruzioni conferma il quadro generale di stabilità. A fine giugno 2010, in Svizzera si contavano 67.420 abitazioni in costruzione, il 12 per cento in più rispetto all’anno precedente. In tutte le classi di grandezza dei comuni sono stati registrati aumenti dal 2 al 21 per cento. La cifra d’affari delle costruzioni cresce anche in Ticino, sebbene rimanga comunque ancora inferiore ai livelli dello stesso periodo, sia dello scorso anno (saldo a -14, con il 26% delle aziende intervistate che segnala una diminuzione annua, contro il 12% che ne dichiara un aumento), che del 2008. Una situazione considerata comunque stabile dagli operatori dell’edilizia. Conferme di stabilità giungono anche dagli altri indicatori: dal volume delle commesse, ritenuto soddisfacente dall’81% delle imprese edili (contro l’11% che lo giudica insufficiente), dal grado di utilizzo del parco macchine (al 74%) e dalla quota parte di ristrutturazioni (al 42%), che si mantengono su valori usuali.
Finanza ipotecaria sotto controllo
Il mercato delle case di lusso può espandersi in una fase in cui è scongiurato il cosiddetto rischio ‘bolla’, anche se c’è chi, come la Società svizzera impresari costruttori (Ssic) Sezione Ticino, preferisce dire che “bisognerebbe rallentare un attimo, ... ma il mattone, come bene-rifugio, è una realtà costante e questo ci permette di tenere un’alta congiuntura malgrado sia così da tempo e malgrado gli altri siano stati in difficoltà”.
Il rischio bolla dovrebbe essere ancora lontano per diversi motivi. Anzitutto, siamo in una fase di prezzi immobiliari relativamente ‘freddi’ e non c’è una correlazione diretta tra prezzi delle case ed evoluzione dei redditi; il mercato ipotecario, inoltre, è sotto stretto controllo da parte delle banche. Non vi sono in atto movimenti speculativi rilevanti sul mercato delle abitazioni, né l’attività edilizia (nuove costruzioni) appare ‘frenetica’ come negli anni del boom edilizio svizzero. È vero che c’è una forte liquidità che potrebbe essere immessa sul mercato improvvisamente, ma al momento non sembrano esserci avvisaglie in tal senso.
Il mercato delle abitazioni ad alto costo può anche avvantaggiarsi della fase economica. Le variabili macroeconomiche, secondo uno studio di Credit Suisse, non forniscono elementi di certezza: il rischio di una ricaduta in recessione dell’economia Usa è ancora latente. Il mercato del lavoro americano è sempre in sofferenza, i fantasmi di altri ‘subprime’ e le difficoltà del real estate sono sempre presenti. Inoltre, la ripresa in Europa non riesce ad autoalimentarsi, analogamente a quanto avviene negli Usa, mentre in Cina il mercato immobiliare rischia di precipitare per eccesso di offerta. La volatilità sui mercati finanziari resta elevata e gli investimenti nell’economia reale sono ancora troppo depressi, nonostante l’ingente liquidità giacente nei forzieri delle banche. Il rischio, ancora, di speculazioni finanziarie è perdurante e le nuove misure di governance non pare siano ancora riuscite ad impedire le attività speculative più pericolose. Si aggiunga a tutto questo il rischio “default” di Stati sovrani come la Grecia e lo spettro dell’inflazione e della deflazione che continua ad aleggiare.
Anche altri studi segnalano ottimismo e crescita dei prezzi. Il monitor immobiliare di Wüest & Partner, una società di consulenza tra le più importanti in Svizzera, segnala una costante rivalutazione dei prezzi proprio nelle località bagnate dai laghi: nella sua newsletter del terzo trimestre del 2010 i prezzi degli appartamenti collocati in località lacuali (Zurigo, Losanna, Ginevra, Ascona) tendono a salire, al contrario di altri situati in situazioni urbane, come Berna e Basilea. In generale, però, sono tutte le località di vacanza a migliorare la loro performance immobiliare. Salgono i prezzi degli appartamenti anche a Gstaad, St. Moritz, Davos, Verbier, Zermatt.
Più variegato, invece, lo scenario dei prezzi per quanto riguarda le abitazioni unifamiliari. Ascona, per esempio, viene data ‘in ribasso’, mentre crescono Zurigo e Ginevra.
Secondo la società di consulenza immobiliare Wüest & Partner, i prezzi proposti per gli appartamenti di proprietà sono saliti dell’1,2% rispetto al trimestre precedente e del 5,3% rispetto al 2009. Malgrado il notevole rincaro, gli indici dei prezzi evidenziano tendenze diverse.
«Al momento le case unifamiliari suscitano meno interesse degli appartamenti di proprietà», spiega Claudio Saputelli, analista immobiliare Ubs, «ciononostante anche i prezzi di questo segmento sono riusciti a evolversi in maniera positiva. Nel terzo trimestre del 2010 i prezzi proposti per le case unifamiliari sono aumentati dello 1,5% rispetto ai tre mesi antecedenti. Come per gli appartamenti di proprietà, anche per le case unifamiliari si sono registrate grosse differenze regionali: nell’area del Lemano i prezzi delle case unifamiliari sono aumentati del 6,3% durante il primo semestre del 2010, mentre nella regione di Zurigo hanno addirittura subìto un calo dello 0,9%».
Il fattore demografico
Sul calo d’interesse per le case unifamiliari si esprime anche Fredy Hasenmaile, dell’Economic Research di Credit Suisse: «Nonostante un’attività edilizia in genere elevata, oggi vengono realizzate sempre meno case unifamiliari, i cui prezzi dal 2004 hanno mostrato un andamento meno dinamico rispetto a quello degli appartamenti in condominio, accusando addirittura una flessione negli ultimi quattro trimestri consecutivi. Ulteriori indicazioni del fatto che la casa unifamiliare non è più la misura di tutte le cose, arrivano anche dalle superfici sfitte. Dal 2000 al 2009 la quota delle case unifamiliari sul totale delle abitazioni sfitte è pressoché raddoppiata, passando dal 7,4 al 13,6 per cento».
Da una parte la crescita dei prezzi sul mercato immobiliare protrattasi per un decennio ha reso la casa unifamiliare inaccessibile per molti, in particolare nelle vicinanze dei grandi centri urbani. Dall’altra la forma di proprietà relativamente nuova della proprietà per piani ha creato una valida alternativa, soprattutto per le famiglie senza figli, per le quali spesso una casa unifamiliare risulta eccessivamente grande. Ma il motivo principale dei problemi che affliggono il segmento delle case unifamiliari è da ricercare nelle strutture demografiche.
Il boom di case unifamiliari che ha interessato la Svizzera nella seconda metà degli anni Settanta può essere tra l’altro ricondotto al fatto che le classi d’età con un alto tasso di natalità, tra il 1946 e il 1964 hanno allora raggiunto un’età, quella compresa tra 30 e 40 anni, in cui solitamente ci si trasferisce in una casa unifamiliare. Lo stesso effetto demografico è alla base della fulminante crescita dei prezzi delle abitazioni di vacanza dell’ultimo decennio. Gli stessi figli del baby boom hanno scoperto la casa di vacanza, che acquistano già pensando all’imminente pensionamento e che possono anche permettersi una volta che i figli decidono di lasciare la casa dei genitori. Nel frattempo i baby boomer hanno raggiunto un’età in cui la casa unifamiliare, una volta che i figli se ne sono andati, risulta troppo grande e viene percepita sempre di più come un peso. A partire da un’età di 55 anni si riduce il numero delle famiglie che vivono in una casa unifamiliare. Solitamente ci si trasferisce in un appartamento in condominio, costruito a misura di anziano, che le persone di una certa età vedono sempre di più come allettante alternativa alla casa unifamiliare.
«Nei prossimi anni», nota l’analista di Credit Suisse, «l’abbandono della casa unifamiliare da parte delle classi d’età con un alto tasso di natalità manterrà elevata l’offerta. Ma l’assorbimento delle abitazioni che giungeranno sul mercato dovrebbe risultare problematico non solo in termini di quantità. Oltre la metà di tutte le case unifamiliari è stata costruita prima del 1970. Per quanto gli interventi di ristrutturazione siano in grado di rendere nuovamente competitiva la qualità degli edifici, molte case unifamiliari non soddisfano più le moderne esigenze abitative».
Tornano gli italiani
A cambiare, intanto, è la clientela. Dopo l’ondata degli italiani degli anni ‘70 e ‘80, c’è stato un relativo rallentamento. Ora, complice una fase politico economica molto incerta, il mercato immobiliare ticinese ha ricominciato ad attrarre compratori d’oltre frontiera, che vedono realizzarsi nuove condizioni favorevoli. Molti italiani benestanti hanno approfittato dello ‘scudo fiscale’ per portare in emersione capitali che, però, possono ancora essere gestiti e, soprattutto, impegnati alla luce del sole. L’interesse di famiglie d’imprenditori e professionisti per le residenze di medio-alto livello di Lugano e dintorni è tornato a salire. Parallelamente, tra Locarno e Ascona sono tornati a farsi vedere compratori tedeschi, francesi, inglesi e perfino americani, segnalando un’inversione di tendenza rispetto a pochi anni fa.
Ogni anno sono venduti in Ticino immobili per un valore complessivo di 3,5 miliardi di franchi, di cui 1,7 miliardi di franchi solo nel Luganese, un dato che conferma il ruolo trainante di questa regione nell’ambito del comparto.
A favorire il mercato immobiliare di lusso è anche la relativa stabilità dei tassi. In proposito ecco cosa scrive Ubs sull’attuale contesto dei tassi d’interesse: “L’economia svizzera cresce attualmente a un ritmo elevato, sostenuta dall’immigrazione, dai bassi tassi d’interesse e dall’espansione della massa monetaria e dei crediti. Anche i prezzi degli immobili e l’attività edilizia registrano una crescita superiore alla media. Tale contesto giustificherebbe un incremento dei tassi da parte della Banca Nazionale Svizzera (Bns). Al momento, tuttavia, l’istituto centrale elvetico non ravvisa alcun pericolo d’inflazione e vuole evitare un ulteriore apprezzamento del franco svizzero. In tali circostanze ci aspettiamo che la Bns avvii una fase di normalizzazione dei tassi soltanto nel corso del primo semestre 2011.
Per il momento il Libor a tre mesi dovrebbe quindi rimanere a un livello di crisi dello 0,25% circa”.
di Giorgio Carrion