Prima casa

Primo fondo immobiliare promosso in Ticino e dedicato ad immobili residenziali situati nel Cantone, Residentia apre una nuova strada al settore finanziario-immobiliare e una valida opportunità per gli investitori interessati a conseguire redditi stabili e costanti.

Si chiama Residentia e la sillaba ‘ti’ finale allude alla targa del Ticino. Si tratta del primo fondo immobiliare aperto al pubblico promosso da operatori ticinesi, per la precisione dallo Studio Fiduciario Pagani di Lugano e dalla Banca dello Stato del Cantone Ticino, e autorizzato dall’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (Finma). Residentia è il primo fondo ad investire solamente in immobili situati ‘a Sud delle Alpi’, ossia nel Cantone Ticino e nei Grigioni. «Di fatto acquisteremo quasi esclusivamente immobili siti nel Cantone Ticino, in larga maggioranza residenziali», spiega Matteo Pagani, fiduciario luganese attivo nel settore finanziario mobiliare ed immobiliare.

«Residentia è uno dei primi frutti concreti delle opportunità in materia di fondi immobiliari offerte dalla Licol, la Legge federale sugli investimenti collettivi di capitale», spiega Marianne Volonté Rüeger, avvocato fondatore di L&F Law & Finance a Lugano. Consulente legale del fondo Residentia, L&F Law & Finance ha coadiuvato i promotori nella scelta e nell’implementazione della struttura societaria e legale di Residentia: «si tratta quindi di un’iniziativa interessante in sé ed evidentemente di uno stimolo per tutta la piazza finanziaria ticinese».

Ottenute le autorizzazioni, Residentia ha iniziato a giugno a raccogliere sottoscrizioni da parte di investitori qualificati e privati (retail), residenti in Svizzera o meno. Per scaramanzia non si fanno previsioni. «Dovremmo superare la soglia dei 50 milioni di franchi svizzeri, ma potremmo anche andare molto oltre», afferma Pagani, co-promotore insieme a BancaStato. Il lacio del fondo è fissato per il primo di giugno e la chgiusura per il trenta dello stesso mese, giorno entro il quale dovranno giungere tutte le sottoscrizioni. La quota minima di sottoscrizione sarà di mille franchi e mille euro. 

«Prevediamo un certo successo», ammette Pagani, «soprattutto per tre ragioni: perché nella recente crisi i fondi immobiliari svizzeri hanno mostrato una notevole resistenza riducendo di poco il valore dei loro assets, perché i rendimenti delle obbligazioni diminuiscono mentre il rischio a esse collegato aumenta e perché quello attuale è considerato un ottimo momento per investire nell’immobiliare»,spiega Pagani. A onor del vero, l’idea di costituire un fondo immobiliare riservato al Ticino è nata a fine 2006, ovvero in una fase in cui la propensione al rischio era alta nel settore mobiliare, le borse crescevano e l’immobile era considerato soprattutto per le sue potenzialità di rivalutazione. Residentia nasce con una filosofia diversa. «L’obiettivo è fornire all’investitore un prodotto che sia in grado di conseguire un rendimento stabile, indipendentemente dalle condizioni di mercato», nota Pagani. Il fondo immobiliare non solo attua un modello buy & hold, ma il valore delle sue quote non è minimamente influenzato dall’andamento dei valori mobiliari. «A noi interessa solo il rendimento dell’immobile, che è dato dal rapporto fra capitale investito e affitti incassati», ricorda Pagani. 

Gli investitori
Sono diverse le categorie di investitori con un interesse ad avere in portafoglio quote di un fondo come Residentia: investitori qualificati (banche, negoziatori di titoli, assicurazioni, istituti di previdenza, gestori esterni, ecc.) e investitori privati di ogni dimensione. In particolare, al piccolo e medio risparmiatore il fondo offre l’accesso ai vantaggi di un investimento immobiliare a fronte d’investimenti in tal senso limitati, mentre all’ Hnwi viene concessa la possibilità di diversificare il suo investimento, evitando di concentrarlo in un solo immobile rispettivamente in pochi immobili. 

Investire in ciò che si conosce
Un aspetto particolare del fondo Residentia è la possibilità di investire in modo specifico su un mercato come quello ticinese, che ha caratteristiche proprie e che è molto ben conosciuto sia dalla clientela residente sia dalla clientela off-shore. Infatti, i fondi svizzeri esistenti sono generalmente differenziati per tipologia ma non per area. Eppure il recente ciclo di mercato ha dimostrato come la Svizzera sia tutt’altro che omogenea nei suoi andamenti. «Dal punto di vista degli affitti, un immobile residenziale a Ginevra è ben diverso da uno a Zurigo, un condominio di seconde case a Silvaplana ha una domanda diversa da uno ad Arosa». Inoltre, il fondo immobiliare ticinese offre la possibilità di investire in un mercato ben conosciuto. «Mi stupirei se un gestore bancario o esterno non proponesse questo prodotto al cliente residente o italiano che esprime interesse per un investimento in mattoni», afferma Pagani.

Scegliere un mercato specifico rappresenta una garanzia. «Quello ticinese è un mercato abbastanza grande e articolato da offrire una certa diversificazione, ma al contempo abbastanza piccolo da permettere una conoscenza di prima mano del mercato stesso», ricorda Pagani. Aiuta il fatto che co-promotore del fondo sia uno tra i maggiori operatori nel settore del credito ipotecario in Ticino, BancaStato appunto.

Pagani ha già preparato una ‘lista della spesa’ di immobili da acquistare non appena le quote saranno sottoscritte. «Puntiamo ad acquisire soprattutto stabili affittati come prima casa a famiglie. La Licol consente al fondo di acquistare oggetti ipotecati ma fino ad un massimo del 50% del prezzo di acquisto. Si tratta di un leverage interessante, perché con 50 milioni si possono acquistare immobili per 100 milioni; tuttavia Residentia intende limitare al 40% la percentuale massima di credito ipotecario gravante su ogni singolo immobile e conta di acquistare immobili, mediamente meno ipotecati o non ipotecati, in modo da avere un certo margine di manovra».

«Sottoponderiamo quindi o evitiamo oggetti commerciali o a uso ufficio che risentono troppo del ciclo economico, o industriali e logistici troppo legati al destino dell’azienda che li utilizza, così come singole case unifamiliari», nota Pagani, «sulla base delle condizioni attuali del mercato la nostra previsione è di poter offrire un rendimento del 3-4% sugli investimenti». Si tratta di un rendimento - è bene specificarlo - netto sia dalle commissioni e spese annue sia da imposte.

Aspetti fiscali
Uno dei vantaggi principali di questo fondo immobiliare con possesso diretto è infatti il trattamento fiscale. «Le imposte sono in capo al fondo stesso», spiega Marianne Volonté Rüeger, che è anche membro del comitato Legal & Compliance della Sfa Swiss Funds Association, Associazione svizzera dell’industria dei fondi d’investimento, «il rendimento percepito dal sottoscrittore quindi è assolutamente esentasse». Questo ha due interessanti conseguenze. Prima di tutto un importante sconto fiscale: «il fondo paga un’aliquota totale del 18% circa in Ticino, ben inferiore a quella che il sottoscrittore pagherebbe se figurasse come suo reddito», ricorda Daniel Rempfler, partner dello studio legale L&F Law & Finance, «ed inferiore anche alla euroritenuta che l’investitore estero dovrebbe pagare su una obbligazione detenuta in Svizzera». 

 
 

L’architettura del fondo
Per dare vita al primo fondo immobiliare aperto al pubblico in Ticino lo studio legale L&F Law & Finance ha dovuto organizzare un’articolata struttura societaria. «Ci siamo avvalsi della nostra decennale esperienza nel settore dei fondi d’investimento, che ci ha consentito non solo di realizzare uno statuto che soddisfasse appieno le esigenze di tutte le parti coinvolte, ma anche di identificare i vari service provider», ricorda la Volonté Rüeger. 
«I fondi immobiliari aperti, quindi con un diritto di riscatto garantito dell’investitore, devono, conformemente alla Licol, avere la forma del fondo contrattuale oppure quella della Società d’Investimento a Capitale Variabile (Sicav)»,  nota Rempfler. «Per la scelta della forma, si devono considerare una moltitudine di fattori, che abbiamo discusso attentamente con i promotori così da proporre un prodotto valido e competitivo, segnatamente in termini trasparenza e time to market», aggiunge l’avvocato.

Nel caso di Residentia si è optato per la forma contrattuale, la quale vede come player principali una società di direzione, una banca depositaria e periti incaricati delle stime. Oltre a questi, si aggiungono nel caso specifico un comitato d’investimento e un consulente agli investimenti. 

La società di direzione
Le società di direzione sono strutture accreditate presso l’autorità di vigilanza svizzera e sono specializzate nell’amministrazione di investimenti collettivi di capitale. Inoltre, nel caso di un fondo immobiliare, esse devono soddisfare ulteriori requisiti correlati alle conoscenze del mercato immobiliare. 

«Purtroppo in Ticino non vi sono ancora delle strutture attive nell’amministrazione di fondi immobiliari, nicchia di mercato questa che riveste senz’altro un interessante opportunità», ricorda Volonté Rüeger. Pertanto, continua, «ci siamo dovuti appoggiare ad una società di direzione romanda». Giuridicamente, la società di direzione riveste un ruolo fondamentale, poiché, oltre a detenere gli immobili del fondo, ad essa compete, in ultima istanza, la decisione sull’acquisto e la vendita degli asset del fondo, «assumendone chiaramente le responsabilità che ne derivano», precisa Volonté Rüeger.

Il comitato di investimento e il consulente agli investimenti
«Per ottimizzare il processo di selezione degli immobili e per garantire agli investitori una valutazione oggettiva ed imparziale, si è deciso, congiuntamente ai promotori, di prevedere una struttura che permettesse l’analisi degli immobili a tre livelli», nota l’avvocato. Infatti, Residentia prevede un comitato di investimento e un consulente agli investimenti, i quali possono essere convocati, in caso di necessità, su domanda della società di direzione.

Il primo comitato è composto da Claudio Genasci, responsabile dell’area d’affari mercati e private banking di BancaStato, come specialista nel finanziamento immobiliare, dall’architetto Lorenzo Orsi, come esperto immobiliare indipendente, e da un rappresentante della società di direzione. 

Il consulente agli investimenti è lo Studio Fiduciario Pagani, il quale, sulla base dell’esperienza maturata nel settore immobiliare ticinese, ha il compito di selezionare per il comitato di investimento tutti i progetti di investimento interessanti e conformi alla politica di investimento del fondo. Il comitato di investimento, dopo un’attenta analisi, sceglie quali progetti sottoporre alla direzione del fondo.

Il perito incaricato delle stime
Nel contesto dei fondi immobiliari, un altro ruolo fondamentale è assunto dalla figura dei periti indipendenti incaricati delle stime, i quali, per poter valutare i beni fondiari detenuti da un fondo immobiliare, devono essere accreditati presso la Finma. «Nessuno dei periti autorizzati era residente in Ticino. Se ci fossimo appoggiati a periti residenti oltre Gottardo i costi e i tempi sarebbero cresciuti a scapito degli investitori e difficilmente questi avrebbero avuto l’esperienza e la conoscenza del mercato che un locale può avere», nota Volonté Rüeger, che ha curato la pratica per l’ottenimento delle autorizzazioni dell’architetto Omar Antonelli e del tecnico diplomato Ssst Mirko Fasola. «Per questa seconda autorizzazione», precisa Volonté Rüeger, «la Finma ha valutato con pragmatismo la pratica, considerandone piuttosto la sostanza che la forma, ovvero ponendo l’accento sull’esperienza acquisita da Fasola in ambito di stime immobiliari e non su un mero titolo universitario».

I requisiti per l’iscrizione sono abbastanza stringenti, fra gli altri almeno cinque anni di attività prevalente nel settore e una formazione adeguata. Omar Antonelli, diplomato in architettura nel 1985, dopo aver esercitato la professione a Zurigo fino ai primi anni ‘90 si è specializzato con appositi corsi e con anni di pratica proprio nel valutare gli investimenti immobiliari con metodi statici e dinamici, tenendo presente il loro intero ciclo di vita e l’evoluzione dei canoni locativi. «Tornato in Ticino ho visto che esisteva una zona grigia tra la professione di architetto e quella degli avvocati e fiduciari incaricati di gestire ‘asset immobiliari’, ed in questa zona ho creato la mia attività principale 15 anni fa», racconta Antonelli, che è stato anche segretario cantonale della Svit Ticino e ne è ancora membro di comitato. La società di cui è titolare, Autentica & Partners, in via Nassa a Lugano, lavora per privati ma soprattutto per istituzionali come banche e assicurazioni. Il secondo esperto, Mirko Fasola, ha alle spalle 11 anni di lavoro all’ufficio cantonale di stima del Dipartimento delle finanze del Cantone Ticino, e circa due anni di collaborazione con Antonelli.

L’esperto gioca un ruolo chiave a garanzia del fondo e dell’investitore. «Ogni immobile prima di essere acquistato dal fondo deve essere corredato da una perizia e non può essere acquistato a un valore superiore a quello della perizia», spiega Antonelli. Periodicamente inoltre l’esperto deve rivalutare tutto il patrimonio immobiliare del fondo. E si tratta di una valutazione particolare. «Non si tratta di stimare solamente il valore in sé dell’immobile sulla base dei prezzi di mercato, quanto di valutare quale rendimento dà e potrà dare sul medio lungo termine l’immobile, quindi anche la sua competitività rispetto ai canoni locativi di zona», spiega Antonelli, che insegna ai corsi di post formazione organizzati dalla Supsi in tema di valutazione immobiliare. Occorre prendere in considerazione il reddito degli affitti attuali e considerare le spese attuali e potenziali a carico del proprietario: dalla polizza incendi, dagli accantonamenti per la manutenzione straordinaria (che dipendono dall’età dell’immobile, dai criteri di costruzione e perfino dalla sua forma) agli ammortamenti. In secondo luogo occorre valutare il rischio di sfitto, che a sua volta dipende dalla situazione del mercato degli affitti e dal rapporto fra i canoni esistenti e quelli di mercato. Sulla base del rendimento atteso si valuta il valore dell’immobile. L’analisi da svolgere in realtà è ancora più complessa, ma può essere riassunta così: «l’esperto immobiliare deve operare come se fosse lui l’investitore interessato ad acquistare un immobile per trarne un reddito a medio e lungo termine, unitamente ad una adeguata rivalutazione della sostanza immobiliare». Si tratta di un esercizio lungo e complesso che va fatto immobile per immobile e che per gli oggetti di una certa complessità e grandezza può richiedere anche una settimana di lavoro. In tutto questo si integra il metodo del discounted cash flow, che va applicato periodicamente sull’intero patrimonio immobiliare e sui singoli stabili. 

Banca depositaria
Il fondo immobiliare contrattuale di diritto svizzero prevede l’istituzione della banca depositaria. Per il fondo Residentia sarà Cornèr Banca ad assumerne il ruolo. Questa, secondo la Licol, svolge, da una parte, compiti di tipo tecnico, come la custodia del patrimonio del fondo (nella fattispecie le cartelle ipotecarie non ancora cedute contro garanzia (libere) e le azioni di società immobiliari), l’emissione e il riscatto delle quote e il traffico dei pagamenti del fondo. D’altra parte svolge però anche compiti di sorveglianza, garantendo il rispetto da parte della società di direzione delle leggi e del prospetto del fondo, in particolare per quanto riguarda il calcolo del valore netto d’inventario e il rispetto della politica di investimento. La società di direzione assicura tramite una banca o un commerciante di titoli (nella fattispecie questo ruolo sarà pure assunto da Cornèr Banca) il commercio regolare in o fuori borsa delle quote, dando così agli investitori la possibilità di acquistare o vendere le quote del fondo. Resta comunque possibile per l’investitore riscattare le singole quote per la fine dell’esercizio contabile, dovendo però rispettare il termine previsto di 12 mesi.

«L’ammissione al listino di borsa (Six) implica una capitalizzazione di 100 milioni di franchi svizzeri, ed è evidente che non tutte le realtà sono in grado di collocare fin dal primo giorno quote per una tale somma. La legge però consente in alternativa alla quotazione la nomina di una banca o di un commerciante di valori mobiliari (market maker) che garantisce il commercio regolare delle quote», nota Rempfler.

La Saic come alternativa
Le opportunità offerte dalla Licol sono un mare nel quale gli operatori ticinesi devono ancora imparare a nuotare. «Esiste un problema di informazione e di inerzia», spiega Volonté Rüeger, che ha avuto modo di seguire da vicino la genesi della normativa in materia di investimenti collettivi di capitale, in quanto membro del comitato Legal & Compliance della Swiss Funds Association, «da parte della piazza di consulenza legale svizzera in generale e ticinese in particolare». 

Anche per questo la Sfa continua a promuovere incontri regolari (il prossimo sarà il 18 settembre 2009) nell’interesse degli operatori ticinesi e italiani allo scopo di far conoscere le potenzialità offerte dalla nuova legge. 

Oltre alla possibilità di costituire fondi immobiliari aperti e distribuibili al pubblico nella forma contrattuale o della Società di Investimento a Capitale Variabile (Sicav), la Licol prevede parimenti la possibilità di proporre fondi immobiliari chiusi nella forma della Società in Accomandita per Investimenti Collettivi di Capitale (Saic), equivalente svizzero della Limited Partnership anglosassone. La differenza principale di questa struttura rispetto al fondo aperto è rappresentata dal suo carattere chiuso, il quale permette di limitare il diritto al rimborso delle quote, rendendo così possibile la costituzione di un prodotto volto ad un rendimento a medio-lungo termine. «Questa formula non è adatta per investimenti immobiliari classici, ma bensì pensata per progetti immobiliari che partono dalla progettazione fino alla realizzazione di un progetto immobiliare di una certa dimensione», nota Volonté Rueger. In questa struttura, che si rifà evidentemente alla Società in accomandita classica, il promotore svolge il ruolo di accomandatario mentre gli investitori quello di accomandanti, il cui numero minimo è cinque. «Il vantaggio della Saic è la sua natura contrattuale. Promotore e investitori sono legati da un contratto che può essere adattato alle esigenze del singolo investimento», nota la Volonté Rüeger. Natura questa che rende lo strumento estremamente flessibile. «Alla base di una Saic ci deve essere un rapporto di fiducia personale fra promotori e investitori, ma questa condizione è meno rara di quel che si ritiene soprattutto in una realtà come quella del Ticino, dove gli operatori sono spesso a stretto contatto professionale», ricorda la fondatrice di L&F Law & Finance Sa, attiva attualmente nella realizzazione di una Saic in Svizzera interna. Anche in questo caso i vantaggi fiscali sono importanti, forse ancora di più visto e considerato che con un progetto immobiliare il guadagno può essere molto importante.

Alberto Pattono